Vous comptez acheter ou vendre en viager ? Vous avez sans doute été interpellé par les avantages du viager. C’est normal, car les avantages qu’il offre sont nombreuses. Pour qu’un tel projet soit un succès, vous devez prendre quelques précautions. Oui, comme toute chose, le viager présente aussi quelques risques. Bien informé, vous pouvez facilement les éviter.
Une rente à vie pour le vendeur
Si nombre de Français mettent en vente leurs biens en viager, c’est parce que ce mode de transaction offre beaucoup d’avantages aux vendeurs. Dans le cadre d’un viager, l’acheteur ne paie pas toute la totalité du prix du bien. Il lui offre un bouquet (exonéré d’impôt) à la signature de vente et une somme d’argent fixe chaque mois, chaque semestre ou chaque année selon ce qui a été défini dans le contrat de vente. Ce bouquet permet au vendeur d’avoir tout de suite accès à une somme importante lui permettant de financer un ou des projets : voyage, achat de véhicule, frais d’études de son enfant ou petit-enfant, etc. Même s’il dépense tout cet argent en un seul coup, il n’a pas à s’inquiéter puisqu’il peut encore compter sur sa rente régulière.
Bien que la valeur de la rente est moins importante que le bouquet, elle représente pour le vendeur un supplément de revenu régulier. Le plus important point à retenir reste à venir : la rente viagère ne prend fin qu’au décès du vendeur. Si par malheur l’acquéreur vient à mourir avant le vendeur, le paiement de la rente viagère revient aux descendants du dit acquéreur. Le viager promet ainsi une rente à vie pour le vendeur.
Le vendeur peut quitter ou continuer d’occuper son logement
La vente en viager propose au vendeur de faire le choix entre 2 options : le viager occupé et le viager libre.
Le premier lui permet d’habiter encore dans son logement, et ce même après la signature de vente. Ainsi, il n’a pas besoin de chercher un autre logement et continue de profiter de sa rente viagère. Puisqu’il occupe le bien, il a l’obligation d’en prendre soin et de l’entretenir. il doit supporter les charges courantes, les frais d’entretien et la taxe d’habitation. Par ailleurs, l’occupation du bien entraine une décote sur la rente.
Le deuxième oblige le vendeur à quitter son logement dès la signature du contrat de vente. Selon https://www.viage.fr/guide-viager/, l’acquéreur peut tout de suite utiliser le bien immobilier selon ses besoins : il peut y vivre ou le louer. Les acquéreurs préfèrent cette forme de viager.
Devenir propriétaire sans faire d’emprunt
Dans une transaction classique, une fois que le vendeur et l’acheteur s’accordent sur le prix du bien immobilier, l’acquéreur détient tous les droits sur le bien. Il peut tout de suite l’occuper, le mettre en location ou le revendre s’il le veut. Dans le cas d’un viager occupé, l’acquéreur ne peut avoir plein droit sur le bien qu’au décès du vendeur. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquels le viager libre est le plus apprécié sur le marché du viager. Ceci étant, cette raison n’est pas suffisante pour inciter les acheteurs à investir dans un viager libre. Dans ce cas, quel avantage le viager offre-t-il à l’acheteur ?
La raison qui a sans doute le plus de poids dans la décision de faire un achat en viager est sans aucun doute le côté financier. Comparé à une vente immobilière classique qui requiert une grosse somme, le bouquet à présenter lors d’un achat en viager est moins conséquent. L’acquéreur n’a ainsi pas besoin de recourir à un crédit immobilier pour se constituer un patrimoine. Par ailleurs, la rente qu’il doit verser régulièrement n’est pas très élevée. En achetant en viager, il ne risque pas le surendettement.
Viager : quels risques ? quelles solutions ?
La vente et l’achat en viager n’est pas sans risque. D’ailleurs, aucun investissement n’est sans risque. Alors, avant d’opter pour le viager, vendeur et acheteur doivent prendre note des points suivants.
La vente en viager présente effectivement des avantages pour le vendeur. Pour autant, ce type de transaction n’est pas sans faille. La première étant l’arrêt des versements de l’acquéreur. Puisque l’avenir est incertain, l’acquéreur pourrait faire face à des problèmes financiers lui forçant à stopper le versement des rentes. Le vendeur se retrouve alors sans revenus supplémentaires. Pour éviter cela, le vendeur doit s’assurer de faire une clause résolutoire dans le contrat de vente. Celle-ci doit mentionner la possibilité de reprendre le logement en cas d’impayés de plusieurs rentes. Par ailleurs, les sommes déjà versées par l’acheteur ne sont pas remboursables.
L’autre point que le vendeur doit prendre soin d’éclaircir concerne la résiliation du contrat. Il devrait noter dans le contrat de vente une clause pénale indiquant qu’en cas de résiliation, le bouquet, s’il a été déjà versé, n’est pas remboursable.
Du coté de l’acheteur, le principal risque du viager repose sur la longévité du vendeur. Le décès tardif de ce dernier fait que le cumul des rentes que l’acquéreur doit payer est plus élevé que prévu. Au final, il paie le logement bien plus cher que ce qu’il en est. Or, s’il arrête le paiement des rentes, il perd le logement. S’il meurt avant le vendeur, ses descendants doivent s’en acquitter à sa place. Pour se prémunir d’un tel risque, il est conseillé à l’acquéreur de privilégier le viager libre. Puisque le bien est libre, il peut y vivre ou le mettre en location. Dans ce cas, la longévité du vendeur ne devrait pas ainsi être un très grand problème. Par ailleurs, avant d’acheter en viager, l’acheteur doit s’assurer qu’il y a au moins une génération d’écart entre son âge et celui du vendeur. Ainsi, il évite de payer des rentes à sa retraite. Enfin, il doit considérer l’achat en viager comme un placement immobilier et non une solution de logement à court terme.
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