Avant de procéder à la création d’une SCI, il faut prendre en considération quelques étapes primordiales. La création d’une société civile immobilière nécessite la connaissance et le respect de quelques règles permettant la validation des contrats, mentionnées dans les articles 1832 jusqu’à 1873 du Code civil.
Une SCI, c’est quoi ?
La société civile immobilière est une organisation qui n’exerce pas d’activité commerciale. C’est-à-dire qu’on ne peut pas se lancer dans des activités agricoles, des activités libérales, des activités d’extraction, etc.. Néanmoins, une société civile immobilière peut se lancer dans des activités de vente d’immeubles ou de construction et de gestion de biens immobiliers. Par ailleurs, il faut noter que, quel que soit l’apport injecté par les associés au sein d’une SCI, il devient la propriété de cette dernière.
Une SCI se démarque également par ces quelques points:
– L’objet social est exigé et doit être à caractère civil. De manière générale, l’objet social d’une SCI se base sur la gestion de patrimoine. Les activités commerciales ne sont pas comprises dans l’objet social, sauf dans des cas spécifiques conditionnés par la loi.
– Pour ce qui est du capital social, sa fixation est libre et le montant est variable. La répartition des parts sociales est ainsi égale et se fait entre les associés et est définie en fonction de la participation de chacun dans la société.
– Pour le régime social, une SCI est imposable sous le régime IR ou impôt sur le revenu, mais on peut aussi choisir d’appliquer l’impôt sur les sociétés.
– La création d’une SCI doit considérer la participation d’au moins deux associés. Le gérant de la société doit être l’un de ces associés. Il peut être une personne physique ou une personne morale.
Première étape de création, la constitution du capital social
Quel que soit le nombre d’associés au sein de la SCI, chacun doit impérativement réaliser un apport. Ces apports doivent faire l’objet d’un acte de transfert clair pour la SCI. En contrepartie, chaque associé obtient une part sociale de la société. L’ensemble de ces apports déterminera le capital social de la SCI. Aucun montant plancher n’est défini par la loi concernant ce capital social. On peut même injecter seulement 1 euro symbolique. L’apport de chaque associé peut prendre une forme numéraire ou en nature.
Deuxième étape, la rédaction des statuts
Une fois le capital social constitué, on procède à la rédaction des statuts. Ces documents vont permettre de définir en clair comment fonctionne la SCI. Il est possible de rédiger les statuts sous signature privée dans ce cas, mais on peut aussi le faire par acte authentique. Dans les statuts de la société, on doit présenter clairement les apports des associés qui ont créé la SCI. On doit aussi y mentionner la forme de la société ainsi que son objet. Il est également important d’y trouver la dénomination sociale de la SCI, son siège social, le montant de son capital social, sa durée de vie ainsi que son principe de fonctionnement.
Troisième étape, la publication de la constitution dans un JAL
Une fois les statuts signés, il est indispensable qu’on publie dans un journal local spécialisé une annonce légale informant la création de la SCI. Dans cette annonce, on doit retrouver des informations comme le type de statuts choisis, la date de signature desdits statuts, la dénomination sociale de la SCI, son adresse, le montant du capital social, son objet social, la durée de la SCI, les informations concernant le gérant de la SCI (son identité et son adresse), le greffe d’immatriculation, etc. La société doit obtenir une attestation de parution après la publication de l’annonce légale. C’est un justificatif qu’on doit joindre au dossier de demande d’immatriculation à envoyer au niveau du greffe du tribunal du commerce.
Quatrième étape, la demande d’immatriculation
La demande d’immatriculation doit se faire au niveau du greffe du tribunal du commerce du département où se trouve le siège social de la SCI. Le dossier de demande comprend, la fiche cerfa n°13958°02 bien remplie, les statuts signés par chacun des associés, l’acte qui nomme le gérant de la SCI, une déclaration des bénéficiaires, la preuve que la SCI peut s’installer et exercer dans les locaux désignés comme son siège social, les documents mentionnant l’identité du gérant, etc.
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