LOI SCELLIER  : TRANSFORMEZ VOS IMPÔTS EN PATRIMOINE IMMOBILIER  !

 Qu’est ce que la LOI SCELLIER ?

Vous souhaitez investir dans la pierre ? La défiscalisation lors d’un achat d’immobilier neuf  n’a jamais été aussi simple !

La LOI SCELLIER est une loi qui permet aux investisseurs de défiscaliser une partie de leurs impôts.

L’article 31 de la loi de finances réforme les rouages de l’investissement locatif. La LOI SCELLIER vise à remplacer les LOIS ROBIEN et BORLOO depuis le 1er Janvier 2010. Cette loi cumule plusieurs avantages fiscaux.

La LOI SCELLIER favorise l’investissement locatif et donne droit à une vraie réduction d’impôt sur le revenu ! Vous pouvez bénéficier jusqu’à 37% de réduction d’impôt pendant 15 ans !

Est-ce que la LOI SCELLIER me concerne?

La LOI SCELLIER s’adresse à tous les contribuables français quelque soient leurs revenus. La réduction d’impôt s’applique à chaque investisseur qui fait construire ou acquiert des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement destinés à la location entre le 1er Janvier 2010 et le 31 décembre 2012. Ces logements doivent être loués en tant que résidence principale au minimum 9 ans.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent aussi réaliser ce type d’investissement. 
La LOI SCELLIER s’applique donc aussi aux contribuables qui souscrivent des parts de sociétés civiles de placement immobilier.

La LOI SCELLIER est applicable à quels types de logements ?

D’après l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation, l’immeuble neuf mis en location doit répondre aux exigences thermiques et au niveau de performance énergétique requis par la législation en vigueur : la Réglementation Thermique (RT).

Les logements dont la demande de permis de construire a été émise avant le 31 août 2006 doivent répondre à la RT2000. Ceux dont la demande de permis de construire a été émise après le 31 août 2006 doivent répondre à la RT2005.

Pour bénéficier d’une majoration de réduction d’impôt de 10 points, les logements neufs qui répondent à la RT Bâtiment Basse Consommation (BBC), acquis ou construits en 2011 ou 2012, doivent avoir un niveau de performance énergétique supérieur à celui de la législation en vigueur.

Rappel : les immeubles classés ou inscrits comme monuments historiques n’ouvrent pas droit à la LOI SCELLIER.

Quelles sont les conditions et obligations de la LOI SCELLIER ?

Les réductions d’impôts sont réparties à raison d’un neuvième par an et sont reportables : si la réduction d’impôt au titre d’une année d’imposition N est supérieure à l’impôt dû par l’investisseur lors de cette même année N, le solde peut être reporté sur l’impôt sur le revenu dû lors des années suivantes N+1, N+2…, sixième année incluse.

L’investisseur en tant que bailleur dépend du régime des revenus fonciers.

Il n’est pas possible de démembrer un bien qui bénéficie des avantages de la LOI SCELLIER.

Le bien doit être loué nu, ce qui signifie non meublé.

Le bien doit être situé dans l’une des communes des 3 zones géographiques retenues pour l’application des dispositifs ROBIEN et BORLOO: zone A, zone B1 et zone B2 (lien liste ?).

L’investisseur doit respecter les plafonds de loyers au m² qui ont été fixés par décret. S’il opte pour la LOI SCELLIER SOCIAL il doit aussi respecter les plafonds de ressources du locataire.

L’investisseur est tenu de louer l’immeuble dans les douze mois qui suivent son acquisition ou son achèvement s’il s’agit d’une construction.

La réduction d’impôt se calcule sur le prix du logement jusqu’à 300 000€. Au-delà de cette somme, la réduction d’impôt est calculée à partir d’un plafond équivalent à 300 000€.

Exemple : pour l’investissement dans un appartement ou une maison de 450 000€, la réduction d’impôt sera calculée sur la base de 300 000 * 25%

L’investissement n’est donc pas limité en valeur. Toutefois la loi prévoit au maximum un seul investissement par an et par foyer fiscal.

Rappel : les avantages de la LOI SCELLIER ne sont pas cumulables avec tous les investissements locatifs (pas cumulables avec LOI MALRAUX, ZRR, GIRARDIN…)

Les formes fiscales de la LOI SCELLIER.

Il existe deux formes fiscales de la LOI SCELLIER : la LOI SCELLIER NORMAL et la LOI SCELLIER SOCIAL.
Les deux formes sont proches mais sont différenciées par plusieurs éléments dont il faut tenir compte.
 

La LOI SCELLIER NORMAL :

Avec cette forme, l’investisseur s’engage à louer l’immeuble sur une durée de 9 ans minimum. Le loyer ne doit pas dépasser les plafonds fixés par décret qui dépendent de la zone géographique de l’immeuble.

La location à un membre de sa famille (ascendant ou descendant) est possible à condition que le locataire et l’investisseur ne fassent pas partie du même foyer fiscal.

1. si l’investissement est réalisé en 2010*, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25% du prix du logement sur une période de 9 ans ;
2. si l’investissement est réalisé en 2011 ou 2012, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 20% du prix du logement sur une période de 9 ans.

*Il est important de rappeler que la date de réalisation de l’investissement correspond à la date de signature de l’acte authentique.

Il est possible de bénéficier de 25% de réduction d’impôt en 2011 et de 20% en 2012, si le logement répond aux caractéristiques Bâtiments Basses Consommations (BBC).

A la fin des 9 ans, l’investisseur peut continuer à louer son bien sans bénéficier de réductions d’impôts. Il peut toutefois décider de garder un prix du loyer inférieur aux prix du marché : des accords avec l’Agence Nationale de l’Habitat permettent une déduction de 30 à 45% sur les loyers.
 

LA LOI SCELLIER SOCIAL :

Avec cette forme, l’investisseur s’engage aussi à louer l’immeuble sur une durée minimum de 9 ans, mais avec la possibilité de prolonger le contrat pendant 6 ans, soit 2 fois 3 ans maximum.

1. si l’investissement est réalisé en 2010, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25% du prix du logement sur une période de 9 ans*. ;
2. si l’investissement est réalisé en 2011 ou 2012, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 20% du prix du logement sur une période de 9 ans*.

*Dans les deux cas, si l’investisseur décide de prolonger la location du bien, il bénéficie également d’une réduction supplémentaire de 2% par an du prix du logement.

Il peut aussi bénéficier d’une déduction forfaitaire sur les loyers de 30%. 

L’investisseur est aussi tenu de respecter les plafonds de loyers qui sont généralement plus bas que ceux fixés pour la LOI SCELLIER NORMAL.

A la différence de la LOI SCELLIER NORMAL, il existe un plafond de ressources du locataire et il est impossible de louer le bien à un membre de la famille qu’il soit ascendant ou descendant.

Au bout de 15 années, l’investisseur a pu défiscaliser 37% du prix d’achat de son logement.

Conclusions 

La LOI SCELLIER est donc une formidable opportunité pour tous les contribuables français qui souhaitent à la fois investir dans un patrimoine immobilier et se créer un patrimoine personnel (retraite…)

Cette loi est à double effet : elle permet non seulement de réaliser un placement immobilier ET de bénéficier d’une vraie réduction d’impôt jusqu’à 15 ans.

Liens

Pour + d’infos sur les plafonds de loyers et de revenus
Texte de loi
Zones géographiques

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